Rua 1, beco 10, casa 55: o Brasil dos que não têm endereço postal

Maria dos Reis, de 57 anos, vive no Vidigal, uma favela do Rio de Janeiro que sobe pelas encostas de um morro de mais de 500 metros de altitude. Sua casa tem dois andares e uma varanda, três quartos pequenos e dois banheiros e de suas janelas corrediças se vê o mar que banha a praia de Ipanema e Leblon, o bairro com o metro quadrado mais caro da América Latina. Comprada há 17 anos, quando chegou ao Rio vinda do interior do Brasil, Maria conseguiu ser proprietária oficial dessa modesta joia em que hoje vive com seu marido, sua irmã, sua filha e seus três netos, há somente três anos. Foi numa das diversas campanhas que autoridades de todas as esferas – estatal, municipal e federal –, fazem de vez em quando para regularizar a precariedade, sem acabar com ela. Enquanto Maria tem seu registro oficial, muitos de seus vizinhos, a apenas 200 metros de distância, vivem à espera de um documento que os transforme em donos de suas casas, construídas com suas próprias mãos.

“Minha vida não mudou muito, mas tenho a segurança de que isso é meu, de que ninguém irá me tirar”, diz a vendedora. Maria poderia ser o exemplo do combate contra a desigualdade que começa com um simples papel, se não fosse pelo fato de que o Brasil há anos tropeça no mesmo desafio: o país não sabe oficialmente quantas pessoas vivem na irregularidade, sem títulos de propriedade. Sabe que o problema vai além das favelas revelando a desordem de seu crescimento urbano nas últimas décadas. Sem políticas habitacionais para todos, os trabalhadores mais pobres foram ocupando terrenos e hoje dezenas de milhares de domicílios de bairros integrados nas cidades também não aparecem nos registros imobiliários. Oficialmente, não são casas de ninguém.

“No Brasil, estima-se que esse número chegue a 50% dos imóveis, que permanecem fora da economia formal. Segundo o renomado economista peruano Hernando de Soto, em sua obra O Mistério do Capital, uma das principais causas do subdesenvolvimento histórico dos países latino-americanos seria, justamente, o elevadíssimo grau de irregularidade fundiária de seu território, pois o imóvel regular (e apenas esse) continua sendo a principal garantia do capital”, explica o advogado Marcos Prado, da Souza Cescon Advogados, especializado em regularização fundiária. “Em uma sociedade plenamente regular a titularidade pode ser considerada uma coisa de pouca importância, mas numa sociedade tão complexa e desigual como a do Brasil, o registro tem um valor imenso, porque alavanca o preço do imóvel e dos empréstimos”, avalia Sergio Magalhães, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil.

Na Argentina, onde o presidente Mauricio Macri acaba de lançar a promessa de entregar títulos de propiedade há cerca de 1,5 milhão de pessoas morando em favelas, mas no Brasil são cerca de 11,5 milhões, quase 6% da população, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Na cidade do Rio de Janeiro, 22% de seus habitantes ocupam esses bairros onde a improvisação de infraestrutura básica costuma ser a regra e os títulos de propriedade, exceção. Luiz Inácio Lula da Silva começou sua presidência em 2003 prometendo registros de propriedade para milhões de pessoas, metas de governo para combater a desigualdade, estimular o crédito e a economia local. Mas o plano, tão complexo como as leis e burocracias brasileiras, não funcionou, assim como o de tantos outros prefeitos e governadores em busca da popularidade entre os mais pobres. Diante da complexidade de se legalizar uma favela inteira, são entregues poucos títulos aqui e acolá sem nunca acabar por igualá-la à cidade. A informalidade foi se resolvendo com mais informalidade e, onde não existe Estado, associações de moradores e ONGs assumem a função de cartório para dar algum endereço postal ao caos.

A menos de cinco quilômetros da casa de Maria, Renê Melo, de 40 anos, vive e dirige uma padaria em uma das maiores favelas do Brasil e da América Latina. A Rocinha, encravada no bairro rico de São Conrado, tem, segundo cálculos não oficiais das associações de moradores, por volta de 200.000 habitantes: população maior do que a cidade de Bragança Paulista concentrada em um morro. Um emaranhado de fios cruza seus becos, o cheiro de mofo é forte e as águas do esgoto correm por suas ruas, o narcotráfico continua impondo suas leis enquanto disputa o poder com a polícia e o correio chega somente em alguns lugares graças à ajuda de carteiros comunitários e do dono do bar que empresta seu endereço aos vizinhos. Em um labirinto de construções superpostas, considerado um dos principais focos de tuberculose de todo o país, não é nada fácil encontrar a rua 1, beco 10, casa 55.

Renê, como aproximadamente 90% de seus vizinhos, não tem o título de propriedade da casa que seus pais compraram na parte mais alta do bairro, onde somente se chega após prévia autorização do traficante considerado o dono da favela. Agora que sua mãe já é idosa, decidiram se mudar a uma parte mais acessível e passaram a pagar um aluguel de 1.000 reais. “Deixei minha casa vazia, porque preciso reformá-la antes de poder alugar. Mas de onde tiro o dinheiro? ”, questiona. “Se conseguisse um empréstimo não só poderia reformar a casa como compraria algumas máquinas para o meu negócio, para fazer pães diferentes. Compraria cadeiras e mesas para abrir a padaria de noite como pizzaria. Mas sem título de propriedade o banco nem te recebe”, completa.

“A exclusão começa com a falta de propriedade”, afirma Paulo Rabello Castro, hoje presidente do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) e que em 2008 liderou como advogado, pro bono, um projeto para regularizar as quase 1.500 casas da favela do Cantagalo, entre os turísticos bairros de Ipanema e Copacabana. Era um projeto piloto que buscava segurança, crescimento e reconhecimento, mas “a burocracia e a política emperraram o processo”, lamenta Rabello, frustrado porque depois de nove anos os títulos ainda não foram entregues. Rabello, defensor do estímulo econômico que significa integrar uma comunidade inteira ao sistema e não somente um punhado de casas, afirma: “Não adianta investir milhões em assistência social. Se alguém se vê com uma condição patrimonial diferente do resto, por mais que você o cubra de ouro, continuará sentindo-se excluído”. Renê, a sua maneira, diz o mesmo: “É uma falta de respeito. Se todos nós vivemos no mesmo buraco e pagamos os mesmos impostos, por que uns têm algo que outros não têm?”.

A regularização fundiária de Temer

Em 22 de dezembro, véspera do Natal, Michel Temer assinou a medida provisória 759, aprovada em 31 de maio pelo Senado. A MP pretende impulsionar a regulamentação fundiária no Brasil, nas áreas urbanas, mas também na Amazônia legal. A nova norma, elogiada pela base governista e o lobby agropecuário, tornou-se em seguida alvo de críticas e cerca de 90 organizações e movimentos sociais, como o Instituto Polis e o MST, assinaram um documento alertando sobre a falta de debate e "a desconstrução da regularização fundiária no Brasil".

Seus críticos atacam o próprio fato de a legislação vir apresentada como medida provisória, um instrumento com força de lei adotado para regular casos de relevância e urgência. "É inadmissível que regimes jurídicos sobre regularização fundiária, reforma agrária e sobre imóveis da União, este último em especial constituído desde o Século XIX com a Lei de Terras de 1850, possam ser modificadas por meio de medida provisória sob o pretexto de relevância e urgência", defendeu o professor de direito urbanístico Nelson Saule Júnior e diretor do Instituto Pólis, na Carta Capital.

A preocupação também contempla a modificação pela MP de normas anteriores que regulamentavam o tema. “Essa MP elimina um marco legal que foi construído ao longo de vários anos, consolidado em 2009 na Lei 11.977, que também criou o Minha Casa, Minha Vida”, lamentou o arquiteto e urbanista Patrick Carvalho à Rede Brasil Atual. “Em primeira instância, temos o risco de ter todos os procedimentos de regularização fundiária, que estavam em curso, paralisados por uma legislação que não foi discutida com os operadores da regularização, como os municípios e também os especialistas”.

Para Carvalho, a MP permite a entrega de milhões de documentos de titularidade “sem se garantir as condições efetivas de moradia para a população” e critica que a nova norma trate do mesmo jeito assentamentos irregulares em favelas e construções ilegais de alto padrão. “A regularização fundiária das favelas é de interesse social, porque não é uma opção dessas famílias estarem lá, mas uma necessidade. Agora, a regularização de interesse específico são loteamentos irregulares de alta renda, mas por escolha dos adquirentes. Tratar os dois da mesma forma é um erro”, disse.

O advogado Marcos Prado, da Souza Cescon Advogados, especializado em regularização fundiária, defende que a norma traz agilidade. “Foram criados diversos novos instrumentos ou trazidas mudanças legais que deverão facilitar o acesso ao direito de propriedade e à reurbanização de áreas degradadas e comunidades carentes”, afirma. Segundo Prado, a lei aperfeiçoa outras normas e “cria as condições ideais (técnicas, legais, financeiras e gerenciais) para o Brasil conseguir regularizar seus mais de 30 milhões de imóveis irregulares, nos próximos anos ou décadas”.