Parque Augusta, nova área verde de São Paulo e “negócio da China” para construtoras

São Paulo finalmente terá o parque Augusta, uma área verde reivindicada durante anos por movimentos sociais e associações de moradores. A Prefeitura de João Doria (PSDB) soluciona assim um caso que já se arrasta há quase 40 anos, desde que o Colégio Des Oiseaux fechou as portas, em 1969, e foi demolido, cinco anos mais tarde. Entretanto, este ganho para os paulistanos terá um alto preço e resultará a longo prazo em maiores vantagens para as construtoras que atualmente são donas do terreno, segundo avaliam especialistas consultados pelo EL PAÍS.

O acordo – que já é dado como certo, mas só será divulgado oficialmente no dia 4 de agosto – entre a Prefeitura, o Ministério Público de São Paulo e as construtoras Cyrela e Setin prevê o seguinte: as empresas cederão o terreno de 24.000 metros quadrados em uma área de proteção ambiental, na qual uma pequena porcentagem é edificável, localizado em um bairro central de São Paulo; em troca, receberão 18.000 metros quadrados de um terreno público na Marginal Pinheiros, uma área nobre e com um potencial de construção máximo – ou seja, torres mais altas podem ser erguidas. O valor venal do terreno do parque, entre a rua Augusta e a Caio Prado, é estimado em 120 milhões, enquanto que o preço do terreno a ser cedido, na avenida das Nações Unidas, ainda está sendo avaliado pelo MP. A permuta, adiantada pela Folha de S. Paulo, ainda precisa ser aprovada pela Câmara dos Vereadores.

"Trocar os terrenos é um negócio da China para as construtoras. Ele [Doria] está trocando diamante por uma coisa do menor valor possível. É uma troca em que a cidade perde de forma brutal", avalia o arquiteto e professor Silvio Oksman. O especialista em preservação de patrimônio arquitetônico chama atenção para o fato de que a área disponibilizada pela Prefeitura é "um dos últimos terrenos da Marginal Pinheiros, em uma das áreas mais valorizadas de São Paulo, com o potencial de construção mais alto e na boca do trem". Ou seja, "atende mais ao público alvo da Cyrela que o terreno do parque Augusta", explica. Ele diz também que o tamanho da área prevista para a permuta é menos importante que o potencial de construção e potencial de venda. "Quanto vale o metro quadrado vendido em um lugar e em outro? O terreno de Pinheiros tem um potencial de valorização infinitamente maior. No baixo Augusta existe um estigma, as construtoras sabem que vai ser complicado fazer negócio ali", argumenta.

Célia Marcondes, fundadora e diretora do departamento jurídico da Sociedade dos Moradores e Amigos do Bairro Cerqueira César, aplaude a atuação do prefeito e opina que dessa vez, ao contrário das anteriores gestões, houve "vontade política". Critica ainda "os especialistas que tentam partidarizar" o pacto. "Não temos partidos e não queremos entrar numa luta partidária. Queremos que seja uma questão de negócios. A questão amadureceu, chegou a tal ponto que o caminho era esse. Era parque ou parque. A atual gestão decidiu não comprar briga com o povo e fazer um acordo. Foi uma saída inteligente da gestão municipal", argumenta.

O urbanista e vereador Nabil Bonduki (PT), que foi relator do Plano Diretor e secretário de Cultura do petista Fernando Haddad (2013-17), rebate. Ele concorda com Oskman e diz que o terreno a ser cedido fica "em uma região fabulosa, dentro da operação urbana na qual pode-se construir mais alto e com muita flexibilidade da ocupação do solo". São "regiões completamente diferentes", explica. Para ele, "uma permuta significa que apenas um único ente privado poderá ter acesso" a um espaço que é público – e que, neste caso, está dentro do pacote de bens a serem desestatizados enviado por Doria aos vereadores. "Não sou contra vender, porque o valor é muito alto. Mas o certo seria fazer uma licitação ou leilão para se conseguir o melhor preço. Talvez valesse a pena vender área inteira do terreno [50.000 metros quadrados] e não só um pedaço [os 18.000 cedidos pela Prefeitura]. Então a venda daquele terreno poderia gerar a compra não só do Parque Augusta, mas de outros terrenos para outros parques na cidade. Aí faz o que o plano diretor prevê, que é privilegiar varias regiões e não só uma em detrimento de outra", defende. A gestão Haddad, da qual fez parte, chegou a oferecer 70 milhões pelo terreno do parque Augusta, mas não encontrou uma solução para a questão.

O pacto ainda prevê contrapartidas que somam 30 milhões para a Prefeitura: a construção de uma creche, de uma nova sede da prefeitura regional de Pinheiros, que atualmente se encontra no terreno público a ser cedido, e de um centro temporário de acolhida na Cracolândia. A Cyrela e Setin também ficarão responsáveis pela implantação e gestão durante dois anos do parque Augusta e pela recuperação e gestão durante dois anos da praça Victor Civita. Além disso, segundo destacou Doria nesta terça-feira em entrevista a jornalistas, o MP liberará 100 milhões de reais que foram resgatados das contas no exterior do ex-prefeito Paulo Maluf, condenado por corrupção e lavagem de dinheiro, para serem investidos em educação e programas sociais. A Procuradoria insistia que esse dinheiro fosse usado para a compra do terreno. "Encontramos uma solução muito melhor. Não vamos gastar nada e vamos receber os 100 milhões", celebrou Doria, que ainda citou as contrapartidas mencionadas acima. A Prefeitura não quis entrar em mais detalhes sobre a permuta, que será anunciada formalmente em conjunto com o MP no dia 4 de agosto. Uma vez confirmada, o MP também retirará uma ação contra as construtoras que pede o pagamento de 500.000 reais para cada dia em que o terreno da Augusta esteja inutilizado. Caso fossem condenadas hoje, o valor a ser pago estaria por volta de 600 milhões.

O vereador Bonduki rejeita a ideia de "vender patrimônio público para pagar as contas do mês", ainda que haja uma "crise orçamentaria". "Eu pensaria no futuro. A venda daquele terreno poderia gerar a compra não só do parque Augusta, mas de outros parques, que são essenciais para o equilíbrio ambiental da cidade. Mas Doria quer resultados rápidos e aparecer como o cara que resolveu em três meses o que já dura 40 anos", argumenta. Já o arquiteto Oksman opina que as contrapartidas são "pífias". Ele também explica que já existe uma legislação que obriga que o terreno seja um parque. "Isso não está em discussão. A questão é como este parque vai ser, com prédio ao lado ou sem prédio. A área verde continua a existir mesmo que a Cyrela decida construir amanhã um edifício", explica.

Fernando Tulio Rocha, presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil em São Paulo, se diz preocupado por um possível "conflito de interesses entre o mercado imobiliário e o poder público". Isso porque, recorda Rocha, o secretário de Investimento Social da gestão Doria, Cláudio Carvalho, era vice-presidente da Cyrela, onde trabalhou nos últimos 12 anos até assumir a pasta, em junho deste ano. Doria é explicitamente próximo aos executivos da construtora, que doou no início deste ano a reforma dos banheiros públicos do parque Ibirapuera.

Rocha destaca ainda que alguns detalhes do acordo, além de fatores técnicos, precisam ser esclarecidos pela gestão Doria. "Por que esse terreno e não outros? Qual interesse público por trás de sua escolha? O que será feito lá? O que poderia ser feito com esses recursos dessa área?", questiona. Ele diz que uma solução seria a construção de habitações sociais e de equipamentos públicos na região. Do contrário, diz ele, corre-se o risco de "reforçar o conceito de uma cidade murada e desigual em um terreno que é público, onde poderia haver outras atividades ou esses recursos poderiam ser investidos em outras áreas da cidade".

Grupos favoráveis ao parque se dividem

Oksman ressalta algo que para ele é inusitado: a convergência entre Doria, que "faz uma gestão para agradar o mercado", e ativistas pelo parque Augusta que em sua maioria rejeitam o setor privado. Contudo, a solução encontrada pelo tucano também dividiu aqueles que demandam por uma nova área verde. Célia Marcondes, da Sociedade dos Moradores e Amigos do Bairro Cerqueira César, comemora as novas áreas para idosos, crianças, cães e passeio, além da preservação da área verde e da restauração de uma construção histórica que ficou no local. "Há 16 anos estamos nessa luta. Em todos os Poderes. O acordo resolve o impasse e dá o parque para a população. Nós queremos o parque. Mas que seja agora, e que seja já", diz. Ela pondera que a população deve continuar de olho para que a transação seja "justa" e "cristalina", sem dar vantagens "para quem quer que seja".

Daniel Escadurra, do Movimento Parque Augusta, que promoveu a ocupação do espaço no verão de 2015, tem uma posição diferente. Em resumo, diz não querer o parque a qualquer preço. Seu grupo defende que as multas das construtoras sejam cobradas na Justiça e que o terreno seja repassado à Prefeitura como parte do pagamento. O resto, opina, deveria seria destinado para outras áreas verdes da cidade. "A gente exige o contrário do acelera São Paulo. Com uma luta de tantos anos, por que precisa definir assim dessa forma? Vemos como uma espécie de premiação: as construtoras estão cheias de multas, o terreno é um mico imobiliário que eles teriam muitas dificuldades de construir, e agora estão tendo essa saída", argumenta o músico, de 29 anos. O rapaz também aproveita que Doria fala em desestatização para sugerir um novo modelo de gestão: "Somos contra a privatização, mas também questionamos o atual modelo de gestão pública centralizada. Gostaríamos que fosse público de fato. Gerido pela comunidade. Que a gente pudesse criar um modelo de gestão novo, que levasse em conta essa possibilidade da participação popular, sem necessidade de um administrador único", explica.