_
_
_
_
_

Mercado imobiliário diz que o Plano Diretor vai elevar preços dos imóveis

Projeção é contestada por especialistas que não veem relação entre o novo projeto urbano para São Paulo e os aumentos no valor final. Construtora faz anúncio com alerta de alta de até 15%

Edifícios em construção na Vila Olímpia, em São Paulo.
Edifícios em construção na Vila Olímpia, em São Paulo.BOSCO MARTÍN

“O que muda para você com o novo Plano Diretor?” Começando por essa pergunta, a construtora Gafisa, uma das líderes do mercado brasileiro, publicou uma peça publicitária de duas páginas no jornal do último sábado e do domingo ilustrando as consequências que o novo Plano Diretor de São Paulo trará para o preço dos imóveis na cidade. Entre os “impactos esperados”, segundo a Gafisa, estão o aumento no preço dos apartamentos “dentro e fora do eixo”, ou seja, próximos ou não às áreas com melhor transporte público (metrô ou corredor de ônibus, por exemplo), e condomínios mais caros nos edifícios construídos nos miolos dos bairros.

Segundo a Gafisa, o impacto, que afetará os preços dos apartamentos lançados “nos próximos meses”, ocorrerá pelos seguintes motivos: para as construções dentro do eixo, ou seja, nas áreas próximas ao transporte público, o argumento é que seus terrenos estarão mais caros, refletindo no preço dos imóveis.

Mais informações
São Paulo desenha seu futuro até 2030
“Em São Paulo há meia cidade no subsolo, formada só por garagens”
Um Nobel faz um novo alerta sobre o mercado imobiliário no Brasil
A ‘bolha imobiliária’ à brasileira começa a esvaziar

Já para os prédios construídos no miolo dos bairros, o número de apartamentos será reduzido, uma vez que o Plano prevê que nessa área da cidade sejam construídos prédios com, no máximo, oito andares, aumentando o preço do imóvel e também do condomínio. Além disso, o custo da outorga onerosa, valor pago para construir acima do limite permitido na região (coeficiente máximo), aumentará em toda a cidade e isso seria repassado ao consumidor final.

Com ilustrações coloridas em duas páginas, a argumentação da Gafisa é questionada por especialistas. O economista da Fundação Getúlio Vargas, Samy Dana, é enfático: “O Plano Diretor não vai causar um impacto nos preços”, diz. “Os preços já passaram há muito tempo do razoável, e é preciso levar em conta se as pessoas têm capacidade de pagar. E o fato é que as pessoas não ganham o suficiente para isso”.

Desde meados do ano passado os preços dos imóveis vêm caindo gradativamente. Para o economista da agência de risco Austin Ratings, Alex Agostini, essa equação de oferta versus demanda é muito mais importante do que as novas diretrizes da cidade. “Ultimamente a oferta tem sido muito alta e a demanda tem caído”, diz o economista, que acredita que, se o mercado estivesse vivendo um momento mais otimista no ano que vem, aí sim, os preços subiriam. “Deverá demorar ao menos 12 meses para esse aumento de preços ter início. E não será somente por conta do Plano Diretor. Ele sozinho não terá tanta força para um aumento forte [nos preços]”, diz.

O arquiteto Cândido Malta, que foi secretário de Habitação de São Paulo no Governo Olavo Setubal (1975 a 1979), concorda que não há relação direta entre o Plano Diretor e o preço dos imóveis. E também recorre à lei da oferta e da procura para explicar seu ponto de vista. “A oferta possível que o Plano Diretor faz [de novas construções] é enorme face à demanda”, diz. “Se você somar todo o potencial construtivo que o Plano oferece, é incrivelmente maior que a demanda”.

Para o vereador e arquiteto Nabil Bonduki, se houver uma alta, ela não deve ocorrer nos próximos meses, como mencionava o anúncio. “Se efetivamente vier a ter um aumento [nos preços], ele não é imediato, porque, antes da aprovação do Plano Diretor, as empresas protocolaram muitos projetos baseados na lei antiga”, explica. “Um aumento agora ou mesmo no ano que vem é absolutamente fora de propósito”. Para Bonduki, o anúncio da Gafisa teria um outro objetivo. “Eu acho que eles [as construtoras] estão tentando preparar a opinião pública pra uma atuação na lei de uso e ocupação do solo pra reverter, por exemplo o limite de construção no miolo dos bairros (de oito andares) que eles não estão aceitando”, explica.

Em entrevista ao EL PAÍS em julho deste ano, a arquiteta e urbanista Raquel Rolnik afirmou que dizer que o Plano Diretor encarecerá os imóveis é um argumento “falacioso”: “Isso é uma bobagem sem tamanho. A construtora oferece ao proprietário do terreno onde vai construir o empreendimento um valor calculado com base no quanto ela pode ganhar com os apartamentos que vai vender. Portanto, [descontados o valor da outorga e da cota], serão os proprietários do terreno que vão ganhar menos, não os compradores dos apartamentos. Os compradores vão pagar o preço de mercado”, explicou.

Porém, de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), cerca de 71% dos empreendimentos residenciais deverão ter aumento de até 5% no preço, devido às novas regras do Plano Diretor. “Os demais terão incrementos superiores a esse porcentual, podendo chegar a até 15%”, disse Claudio Bernardes, presidente da entidade, em uma palestra para seus associados.

Em conversa com o EL PAÍS, Bernardes afirmou, contudo, que se o mercado se adaptar às novas regras, esse impacto pode ser menor. Isso porque o Plano não só restringe algumas construções, mas também incentiva outras, como por exemplo, o levantamento de prédios alinhados com a rua e que tenham área comercial embaixo, a chamada Faixa Ativa, ou o Empreendimento Misto, que une comercial e residencial no mesmo prédio. “O incentivo à construção de prédios com apenas uma garagem, por exemplo, significa que a área de subsolo será menor, e isso torna o empreendimento mais barato”, explica Bernardes. “A lição de casa para os empresários agora é decodificar o Plano Diretor e planejar empreendimentos palatáveis ao bolso do consumidor”, diz Bernardes.

Procurada pelo EL PAÍS, a Gafisa não se manifestou. Dos argumentos usados no anúncio da construtora, de que o terreno será mais valorizado por estar próximo ao eixo do transporte urbano, de fato, isso ocorre. Mas há anos é assim. A frase “a cinco minutos do metrô” é uma das queridinhas das imobiliárias para atrair a clientela e subir o preço do imóvel.

Já sobre os prédios com menos apartamentos, o custo só será maior se a construtora quiser lucrar mais ainda com o empreendimento. “O custo de produção de um imóvel não vai mudar se o prédio tem cinco ou oito andares”, diz Agostini. “Mas para manter o retorno desses imóveis, as empresas terão que aumentar os preços. E nesse sentido, o Plano Diretor vai afetar [o preço] pela queda de ganho em escala”, explica.

Sobre outros fatores de pressão, estariam o condomínio pago em construções menores. “Prédios pequenos já têm seus condomínios baixos”, diz Malta.  Para Dana, o anúncio não deve ser motivo para desespero. “Eu nunca vi um corretor falando que o preço do imóvel vai cair”, diz.

Arquivado Em

Recomendaciones EL PAÍS
Recomendaciones EL PAÍS
_
_