O cemitério de imóveis da União que poderia aliviar o déficit de moradia do Brasil

No centro do Rio de Janeiro, a dois quarteirões da Igreja da Candelária, um edifício de 11 andares permanece vazio há cerca de oito anos. Conhecido como Palácio dos Esportes, o prédio serviu de sede para a Fundação Centro Brasileiro para a Infância e Adolescência (FCBIA), extinta em 1998, e, depois, para diversas associações esportivas que o ocuparam esporadicamente. O edifício chegou a ser cotado para servir de sede do Porto Maravilha. A reforma do Palácio dos Esportes, contudo, foi descartada, pois considerou-se inviável a obra: somente o custo inicial do projeto de readequação das instalações era de R$ 4,2 milhões.

Abandonado, o prédio, propriedade da União, foi ocupado por um grupo não identificado em agosto de 2015 e esvaziado, no dia seguinte, pela Polícia Militar. Hoje, segue com as portas fechadas e deve ser destinado à Marinha, que assumirá o ônus da recuperação e manutenção das instalações. 

O Palácio dos Esportes é apenas um entre os mais de 10 mil imóveis do governo federal que estão vagos, segundo a Secretaria de Patrimônio (SPU), ligada ao Ministério do Planejamento. A partir de dados abertos da SPU, a Pública apurou que, dos 10.304 imóveis que a secretaria afirma estarem desocupados, apenas 2.647 estão indicados nos dados disponíveis ao público.

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Essa diferença de 7.657 imóveis desocupados que não constam na lista não foi explicada pela SPU até o fechamento da matéria – a secretaria se limitou a informar que o levantamento dos 10 mil imóveis vagos foi realizado em dezembro de 2017.

Além disso, na mesma base, outras 16 mil propriedades não possuem informação se estão ou não ocupadas. Procurada, a assessoria da SPU respondeu que pode haver mais imóveis vagos entre esses 16 mil e que essas propriedades “estão passando por um processo de recadastramento que teve início este mês [junho] e deverá estar concluído no final do ano”.

Além dos comprovadamente vagos, podem existir muitos outros, já que propriedades cedidas a outros órgãos, como governos e prefeituras, podem estar sob a descrição de “em guarda provisória”, caso do edifício Wilton Paes de Almeida, que desabou após um incêndio no centro de São Paulo no início de maio.

O Wilton Paes de Almeida, por exemplo, não era utilizado pelo governo havia mais de dez anos. Em outubro de 2017, a União passou o imóvel para a prefeitura de São Paulo. A justificativa era que a prefeitura deveria prevenir “invasões e depredações” e fazer limpeza periódica.

O cadastro atual da SPU lista 433 imóveis em guarda provisória em todo o país. Segundo a secretaria, a responsabilidade pela gestão do imóvel passa para quem o recebe.

Além disso, há ainda imóveis que estão desocupados e em reforma há muitos anos, sem que isso conste na listagem da SPU. Em outro exemplo no centro de São Paulo, um prédio cedido ao Tribunal Regional Eleitoral de São Paulo (TRE-SP) está desde 2014 em processo de readequação. A previsão de utilização do espaço é apenas em 2020.

Imóveis sem uso podem ser transformados em moradia para sem-teto

A dois quarteirões dos escombros do edifício Wilton Paes de Almeida, no centro de São Paulo, localiza-se o condomínio Dandara. O antigo prédio da Justiça do Trabalho, vazio durante dez anos, foi totalmente reformado e entregue a 120 famílias do movimento de Unificação das Lutas de Cortiços e Moradia (ULCM).

O Dandara foi o primeiro edifício reformado pelo programa Minha Casa Minha Vida Entidades em São Paulo. Em 2009, o prédio vazio foi ocupado por integrantes da ULCM que pressionaram o Governo Federal para que houvesse uma destinação ao imóvel. A resposta veio em 2010, quando o Dandara foi cedido pela União através de uma Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), uma das formas existentes para destinar propriedades à habitação popular.

“A nossa organização não ocupa para morar [indefinidamente]. Se tem um prédio vazio, sem função social, a gente ocupa para criar um fato para que o governo olhe para aquilo que está abandonado”, explica a síndica do condomínio, Marli Baffini. Com a cessão do uso, a ULCM deixou o espaço para que as reformas ocorressem. A readequação, chamada de “retrofit”, levou cerca de quatro anos e custou R$ 12 milhões.

No centro do Rio de Janeiro, a Ocupação Manuel Congo, que já existe há cerca de dez anos, também foi reformada por meio do Minha Casa Minha Vida Entidades. O prédio, antiga sede do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), é hoje lar de cerca de 40 famílias do Movimento Nacional de Luta por Moradia (MNLM).

Atualmente, a SPU lista 1.684 terrenos cedidos através da CDRU em todo o Brasil, a maior parte em Maceió (450), em Alagoas. Há, ainda, 939 imóveis de uso especial concedidos para moradia (CUEM) – forma de cessão gratuita de imóveis públicos em área urbana, mais da metade (499) em Belém, no Pará.”

Segundo Danielle Klintowitz, arquiteta do Instituto Pólis – organização não governamental que desenvolve políticas públicas na área urbana –, o déficit habitacional poderia ser atenuado se parte dos imóveis vagos da União fosse reaproveitada para moradia, o que ela considera obrigação constitucional do governo brasileiro. “A Constituição fala sobre a função social da propriedade pública e privada. Quando a União deixa esses imóveis vagos em áreas centrais, ela está fazendo uma medida inconstitucional porque não dá função social para os imóveis”, afirma Danielle. Na avaliação da arquiteta, disponibilizar imóveis da União para habitação pode evitar que tragédias como a ocorrida no Largo do Paissandú se repitam. “A gente deveria ter um sistema mais ágil de destinação desses imóveis. O que a gente tem hoje é que a SPU tenta cobrir o passivo de décadas”, comenta.

Na experiência de Fernanda Accioly, que trabalhou na SPU de 2010 a 2013, a transferência de imóveis da União para moradia passa por uma série de obstáculos que vão desde a resistência de funcionários públicos à falta de organização de movimentos de moradia em determinadas localidades, além da recusa de prefeituras de conduzir projetos de habitação em terrenos valorizados. “Um grande interlocutor para essa proposta se concretizar são as prefeituras, que muitas vezes não aceitavam que determinadas áreas bem localizadas com serviço de infraestrutura e transporte fossem disponibilizadas para fazer habitação de interesse social. Às vezes era preciso mudar o zoneamento ou aprovar o projeto, e eles não se dispunham”, relembra.

Margareth Uemura, coordenadora entre 2004 a 2006 do Programa de Reabilitação de Áreas Centrais, da extinta Secretaria de Programas Urbanos, critica o fato de que o Minha Casa Minha Vida tenha destinado mais recursos para empreiteiras construírem novas habitações em vez de financiar a reforma de imóveis abandonados. “O Minha Casa Minha Vida foi um programa declaratoriamente feito para movimentar recursos da economia destinados à empreiteiras e aos grandes conjuntos”, avalia.

No mesmo sentido, a professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP) Maria Lucia Refinetti afirma que a compra de terrenos para construção de moradia pode sair mais caro para as políticas habitacionais. “Não adianta a União se desfazer de um imóvel público para fazer dinheiro e depois adquirir [outro imóvel] para fazer política de habitação se precisar fazer desapropriação e acabar pagando mais por isso”, pondera. Na avaliação de Klintowitz, outro problema do Minha Casa Minha Vida foi a construção de moradia em áreas mal localizadas. “Se esse programa tivesse acontecido de verdade, a gente poderia ter produzido unidades habitacionais mais bem localizadas”, analisa.

Em Brasília, condomínio fechado disputa terra pública

Segundo os registros da SPU, a cidade brasileira que mais possui imóveis da União vagos para uso é Brasília. Lá, a secretaria aponta 173 terrenos ociosos, a maioria deles, 96, na região administrativa de Santa Maria, antiga área de assentamento de famílias de baixa renda no sul do Distrito Federal.

Nessa região está o Residencial Santos Dumont, loteamento privado de casas envolvido em uma disputa com a Agência de Fiscalização do Governo do Distrito Federal (Agefis). Construído inicialmente como moradia para militares da aeronáutica, o condomínio passou a ser residência de civis – cerca de 14 mil pessoas vivem no local.

Em 2015, o residencial foi notificado pela Agefis por ter cercado irregularmente o seu entorno, isolando terrenos e serviços públicos, como uma escola e um posto policial. A Agefis ordenou a derrubada de 2 quilômetros do cercamento, mas, contestada pelos moradores, a decisão não foi levada adiante. Segundo a Agefis, o residencial “não é um local de prioridade de fiscalização neste momento”. Já a administração do condomínio afirma que a cerca sempre existiu e negou ocupar terreno público.

Além dos imóveis ociosos em Santa Maria, Brasília possui terrenos vagos em áreas nobres do Plano Piloto, como nas asas Norte e Sul. A Asa Norte é a campeã, com 38 terrenos vagos para uso; já na Asa Sul são seis. Fora os terrenos, as duas asas juntas possuem 49 apartamentos vagos. Há, ainda, dois andares em edifícios, três salas e duas residências vagas.

O segundo município brasileiro com mais imóveis vagos para uso é outra capital: Campo Grande, no Mato Grosso do Sul. Na cidade, a maior parte dos imóveis vagos são terrenos, sobretudo os lotes do Jardim Imá, área ao redor do aeroporto e da base aérea da Força Aérea Brasileira (FAB).

A terceira cidade na lista também fica no Mato Grosso do Sul: Ponta Porã, na divisa do estado com o Paraguai. O município possui 112 imóveis vagos para uso, a maioria deles terrenos vagos na Vila Militar, bairro próximo ao centro da cidade.

Campo Grande e as cidades fronteiriças do Mato Grosso do Sul fazem do estado um dos com mais imóveis vagos para uso entre os estados brasileiros. O topo da lista, contudo, é ocupado por São Paulo – o estado mais populoso do país tem 622 imóveis da União ociosos, muitos deles ex-propriedades de estatais extintas ou privatizadas.

Os terrenos ociosos fruto das privatizações da década de 1990

A cidade paulista com mais imóveis vagos é Araraquara, onde há 103 terrenos da União sem uso. Boa parte são lotes das antigas Rede Ferroviária Federal (RFFSA) e Ferrovia Paulista S.A. (Fepasa), estatais privatizadas no final da década de 1990 pelo governo Fernando Henrique Cardoso (PSDB). Extintas, as estatais deixaram para trás terrenos não apenas em Araraquara, mas em todo o interior paulista.

Em Leme, um terreno abandonado da Fepasa chegou a ser ocupado por 120 famílias sem-teto em agosto de 2017. As famílias foram expulsas pela PM em outubro de 2017.

Em Campinas, um edifício e dois terrenos da antiga malha ferroviária foram cedidos pela SPU à prefeitura, um deles para projetos habitacionais para famílias de baixa renda.

A prefeitura de Rincão chegou a ser incluída no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Governo Federal – que limita as verbas recebidas da União – por dívidas na compra de terrenos da Fepasa na década de 1990.