A Alemanha também luta contra a sua (pequena) bolha

Os tempos em que Berlim era o paraíso dos jovens de toda a Europa que buscavam uma cidade com imóveis baratos e espaçosos chegaram ao seu fim. As casas da capital e de outras grandes cidades alemãs estão há anos encadeando subidas de preços, tanto para comprar como para alugar. Diante do crescente descontentamento de uma população acostumada a viver de aluguel, o Governo prepara medidas para frear a subida dos preços.

A Alemanha está vivendo uma borbulha imobiliária? Não, se for comparado com o que a Espanha ou a Irlanda viveram no começo deste século, e que explica grande parte dos problemas destes dois países nos últimos anos. Mas a revalorização, que afetou sobretudo os grandes centros urbanos e as cidades universitárias, preocupa cada vez mais. O banco central ou o Bundesbank está há um tempo avisando que o preço de compra em cidades como Berlim, Munique, Hamburgo, Frankfourt, ou Colônia inflacionou desde 2010 em 25%; e alguns de seus membros alertaram sobre o perigo de uma bolha alimentada pela liquidez.

“Depois de anos de quedas de preços, a tendência de ascensão atual começou em 2010. Está impulsionada pelas baixas taxas de juros, o crescimento da população urbana e a crise do euro, que fez com que muitos capitais se dirigissem a um território considerado seguro”, explica Konstantin Kholodilin, especialista no merco imobiliário do Instituto Alemão para a Investigação Econômica.

Após uma revalorização nos últimos cinco anos de 6% anuais —com grandes diferenças, que vão a mais de 10% em Berlim e Munique a quedas em cidades que perderam população—, este centro de estudos prevê que a tendência continue no futuro próximo.

A revalorização do tijolo e as cifras recordes do material de construção desde o boom que seguiu à reunificação mostram a fortaleza econômica da superpotência europeia, mas ao mesmo tempo se converteram em um fator de descontentamento para os cidadãos com salários mais baixos e os jovens, que custam ficar independentes ou abandonar uma casa compartilhada. Comprar tem encarecido mais que alugar nos últimos anos. Mas é a subida dos preços do aluguel que gerou mais mal-estar; e é a este setor que o ministro de Justiça, o social-democrata Heiko Maas, se referiu ao desenhar o chamado “freio aos preços do aluguel”.

As medidas planejadas, ainda em fase de elaboração e previstas para entrar em vigor no próximo ano, incluem uma norma para impedir que os aluguéis de segunda mão subam mais de 10% com respeito aos preços habituais na zona. Além disso, os inquilinos já não terão que pagar aos agentes imobiliários, que em cidades como Berlim podem cobrar o equivalente a mais de dois meses de aluguel por gerenciar a operação. Com as novas normas serão os proprietários que terão que costear este serviço.

O Governo calcula que estas medidas servirão para que os inquilinos poupem 850 milhões de euros, dos quais a maior parte procederiam de libertar do pagamento dos corretores imobiliários. Mas a iniciativa recebeu de um lado, as queixas dos que consideram que o freio dos aluguéis tem demasiadas exceções e, do outro lado, dos que acham que as restrições ao livre mercado acabarão por prejudicar a saúde do setor imobiliário de um país carente de mais e mais oferta de casas. “A imposição de um freio espantará os investidores no mercado de aluguel, que se refugiarão em outros setores, como a compra ou os escritórios. Na Alemanha é necessário que aumente a oferta”, assegura Kholodilin. As críticas ao ministro Maas chegaram inclusive de seus colegas de Governo, os democrata-cristãos do chanceler Angela Merkel, por não terem sido consultados sobre as medidas. Nos próximos meses se saberá quem será o vencedor nesta batalha entre o mercado e os inquilinos.