Mercado imobiliário vive seu ajuste e abre espaço para barganha em 2015

Depois da explosão de vendas de imóveis registradas nos últimos anos no Brasil, que chegou a gerar uma espécie de bolha imobiliária à brasileira em relação aos preços praticados pelo setor, o mercado imobiliário vem dando sinais de forte desaceleração. Em meio a crise político-econômica que o país atravessa, houve uma estabilização de preço e os estoques de unidades residências prontas cresceram nas principais cidades do país. As vendas encolheram 25% em 2014 e as perspectivas para 2015 também são de queda, de acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comercias (Secovi- SP).

Para correr atrás do prejuízo, as construtoras têm realizado saldões e leilões para tentar liquidar os estoques, com promoções que podem chegar a 50% de desconto. A boa notícia para o mercado imobiliário 2015 é que quem tiver dinheiro à vista pode conseguir boas oportunidades de negócios, aproveitando esse cenário de desaquecimento, segundo especialistas no setor. Já para quem pretende financiar, a tendência de elevação de juros pode aumentar os custos das parcelas a serem quitadas.

Em São Paulo, o estoque de imóveis residenciais prontos é recorde, com mais 31 mil unidades à espera de comprador, segundo dados da Geoimóveis. Para se ter uma ideia, a média registrada na capital paulista é de 17 mil. No Rio de Janeiro, o número de estoque atual é de 11 mil. Já em Belo Horizonte, 4.768 unidades prontas ainda não foram vendidas.

“É um excelente momento de comprar à vista, porque o poder de barganha pode aumentar. É a hora de fazer propostas indecentes. O jogo virou, assim como, entre 2008 e 2011, a faca e o queijo estavam com as incorporadas, agora é o consumidor quem manda”, afirma Celso Amaral diretor corporativo do Geoimovel. Nesse cenário, a exemplo do que já fizeram ano passado, a previsão é que as construtoras reduzirão os lançamentos para o mercado imobiliário em 2015.

Com o casamento marcado para o próximo mês, o advogado Felipe Neiva Volpini achou mais viável alugar um apartamento que comprá-lo. Apesar de concordar que o poder de negociação aumentou bastante no setor imobiliário, o advogado acredita que o mercado continuará desaquecendo, resultando em preços ainda menores.

“Os proprietários vem aceitando descontos muito maiores. Já ouviu falar de pessoas que pediram um desconto de 40% para compra que foram aceitos sem nem mesmo uma contraproposta”, explica Volpini. “No meu caso, optei por alugar, entre outras razões, para realizar a compra quando surgir uma boa oportunidade, com preços ainda menores”, afirma o advogado.

Sem reflexos de bolha

Apesar da desaceleração, o professor da FGV Pedro Seixas Correa destaca que não se trata de uma bolha imobiliária brasileira a ponto de se estourar. “O que há é uma redução de negócios realizados, mas não uma queda de preços brusca, o que seria reflexo de uma bolha. Experimentamos hoje um ajuste de estoques, porque esses imóveis são considerados despesas para as construtoras e incubadoras, mas é uma questão momentânea”, explica.

Para outro grupo de especialistas, a chamada bolha imobiliária à brasileira se diferencia por ser de preços, e não de crédito, como foi nos Estados Unidos. Para esse grupo, ela poderia estar desinflando, sem nunca chegar a estourar. O tema dessa possível bolha no país chegou a ser citado por Robert Shiller, ganhador do Nobel de Economia em 2013, que em visita ao Brasil, no fim de agosto daquele ano, alertou para a possibilidade dessa tendência.

Na percepção de Celso Amaral, do Geimovel, uma bolha ainda não ocorreu e sim uma expectativa aquém da demanda, porém não chegou a sair do controle. “O que haverá agora é um forte ajuste no mercado. Muitos empreendimentos que foram fechados em épocas em que a economia estava bem estão sendo entregues agora. O problema é que o salário não acompanhou também o aumento dos custos da construção, causando muitos estragos”, explica.

O aumento dos preços dos imóveis e da inflação, que deve chegar a 8% no fim de 2015, caminham bem juntos desde meados do ano passado. De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a alta dos imóveis no ano passado foi de 7,6%, a menor desde a disparada dos preços do mercado imobiliário em 2008.

Aluguéis

As mudanças no cenário mobiliário também refletem nos aluguéis. As pessoas que procuraram moradias para alugar em fevereiro deste ano, por exemplo, encontraram valores menores do que em janeiro. Foi a nona queda real consecutiva, segundo o índice FipeZap, que acompanha o preço em nove cidades brasileiras.  O aumento nominal no acumulado de 12 meses foi de 1,95% no mês passado. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA foi de 7,70%".

“O aluguel tem um certo delay em relação as vendas, mas segue a tendência. O que observamos hoje é uma queda grande do aluguel comercial. Houve um excesso de ofertas de sala, para um momento de desaceleração econômica. O preço caiu mesmo", afirma o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes.

Por outro lado, o diretor corporativo do Geoimovel acredita que, como muitas pessoas não estão comprando apartamentos com receio das condições econômicas e políticas, a procura por aluguéis pode sofrer ainda temporariamente um aumento de preços.

Para 2015, as expectativas ainda são de queda de 15% nas vendas dos imóveis, segundo o Secovi-SP. Já a partir de 2016, os especialistas no setor conseguem ver um horizonte mais otimista de estabilização do setor.

“Desde que as condições macroeconômicas permitam, os índices imobiliários devem melhorar bastante. Deixamos a bonança perfeita, estamos atravessando a tempestade perfeita. O mercado imobiliário é cíclico, e assim como as ações, esse é o momento de compra imóveis”, conclui Amaral.