HABITAÇÃO

Mercado imobiliário global vive aquecimento e cresce o risco de uma nova bolha global

Indicadores em alguns países superam os níveis de 2008, segundo estudo divulgado pela Bloomberg

Anúncios imobiliários no condado de York (Carolina do Sul, EUA), em fevereiro de 2020.
Anúncios imobiliários no condado de York (Carolina do Sul, EUA), em fevereiro de 2020.LUCAS JACKSON / Reuters

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A crise do coronavírus e a recuperação econômica posterior estão levando os mercados imobiliários a situações desconhecidas desde 2008, à antessala do estouro da bolha imobiliária que deu lugar à Grande Recessão. Uma análise com dados da companhia financeira Bloomberg o demonstra. “O extraordinário estímulo que ajudou a colocar a economia global em pé novamente também está alimentando um novo problema: as bolhas imobiliárias”, escreve a economista Niraj Shah, autora do relatório.

O estudo analisa cinco variáveis de risco —a relação entre os preços dos imóveis e o valor dos aluguéis, a relação entre os preços dos imóveis e a renda, crescimento real dos preços, o crescimento nominal dos preços e crescimento do crédito em termos anuais— para prever a possibilidade do estouro de uma bolha imobiliária. E elabora uma classificação por países em função do risco que enfrentam. Nos três primeiros lugares figuram Nova Zelândia, Canadá e Suécia, que estão na zona vermelha em praticamente todos os indicadores. Noruega, Reino Unido, Dinamarca e Estados Unidos “não estão muito distantes” dos primeiros, enviando igualmente sinais preocupantes.

A classificação dos 10 primeiros é completada por Bélgica, Áustria e França, com a Espanha longe do topo (ocupa a 17ª posição), atrás de países como Alemanha, Holanda, Portugal e Suíça. No caso espanhol, o maior risco foi detectado no crescimento do crédito —”um indicador de problemas futuros”—, que é o quarto mais elevado, atrás apenas de França, Noruega e Colômbia. A Espanha pontua na zona média de risco na relação dos preços tanto com os aluguéis quanto com a renda, dois indicadores que dão pistas sobre a sustentabilidade do crescimento do mercado e que na maioria dos países da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento (OCDE, que agrupa 38 das economias mais ricas do planeta) está ultrapassando os níveis de 2008. Mas o mercado imobiliário espanhol está claramente no verde, a zona de menor risco, em termos de crescimento nominal (sem descontar a inflação) dos preços, com o valor mais baixo dos 20 primeiros países da tabela: 1,7%.

Um “coquetel de ingredientes”

O relatório descreve bem a situação que fez com que “a avaliação de risco esteja dando sinais de alerta de uma intensidade nunca vista desde os prolegômenos da crise financeira de 2008”. O coronavírus, explica, trouxe um “coquetel de ingredientes” em que não faltam juros baixos, estímulos fiscais “sem precedentes”, poupança forçada pelo confinamento pronta para ser utilizada, limitação da oferta de moradias e “expectativas de uma recuperação robusta da economia global”. Somam-se a isso “dinâmicas específicas de trabalho” que levaram muita gente que trabalha à distância a procurar moradias com mais espaço, bancos que flexibilizaram as condições de crédito para os tomadores mais solventes e governos que incentivaram a compra de imóveis com isenção de impostos.

Apesar de tudo isso, a autora do estudo evita cair no fatalismo e ressalta que “embora a métrica de riscos cresça, há motivos para esperar que o próximo período seja caracterizado mais por um esfriamento do que por um colapso”. A chave será o momento em que as taxas de juros começarem a subir e os empréstimos ficarem mais caros, quando “a resiliência do boom imobiliário será posta à prova”.

A lembrança de 2008

A favor disso estão sendo tomadas medidas em muitos países, como reduzir os riscos hipotecários (emprestando um percentual menor do valor do imóvel que é usado como garantia) ou retirar incentivos fiscais aos investidores em imóveis, algo que a Nova Zelândia já fez. O relatório lembra que muitas isenções fiscais, que durante a crise do coronavírus ajudaram a sustentar o mercado, serão extintas em breve, o que “poderia aumentar gradualmente a oferta de moradias e conter o aumento dos preços”.

Mas o risco de uma explosão abrupta existe e “é maior quando há uma alta sincronizada, como é o caso do ciclo atual”. Em 55 dos 56 mercados analisados os preços dos imóveis estão subindo e o índice de preços da habitação do Fundo Monetário Internacional (que engloba 57 países) está acima do nível de 2008 e com sinais de continuar subindo. Sinais preocupantes porque no fim das contas, como adverte o relatório, “não é preciso muita memória para lembrar um tempo em que o crescimento descontrolado dos preços provocou uma crise”.

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