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Bolha imobiliária à brasileira mistura preço alto e crédito limitado

Os imóveis no Brasil subiram até 200% desde 2008, mas a concessão de recursos para a habitação se mantém estável, ao contrário do que aconteceu nos Estados Unidos e na Europa

Vista de São Paulo de um edifício no centro.
Vista de São Paulo de um edifício no centro.

Um varejista, em São Paulo, recebeu, no primeiro semestre deste ano, uma oferta pela sua loja num dos shoppings mais badalados da capital paulista. Desfazer-se de seu ponto de venda não estava em seus planos, mas decidiu ouvir a proposta. Quando soube que o interessado estava disposto a pagar 1.700.000 reais (741.936 dólares), respirou fundo para não revelar sua surpresa. Fechou negócio na hora. “Custava, no máximo, 800.000 reais (cerca de 350.000 dólares)”, comenta o empresário, que investiu os recursos no sistema financeiro.

Em Perdizes, na Zona Oeste da cidade, um apartamento de 50 metros quadrados está sendo vendido por 420.000 reais (183.302 dólares). Em outro edifício, a 30 passos dali, um apartamento de 120 metros quadrados foi vendido por 330.000 reais (144.023 dólares) há cinco anos. Hoje, esse mesmo imóvel vale 900.000 reais (392.790 dólares). Casos como esses se repetem nas grandes cidades brasileiras, formando uma espécie de bolha à brasileira. Preços que não têm um parâmetro matemático para que sejam calculados, e que deixam entrever que alguma coisa pode estar errada.

A primeira coisa que vem à mente são as bolhas imobiliárias que estouraram na Europa e nos Estados Unidos, em 2008, e que arrastaram o mundo para uma crise financeira sem precedentes. Mas a bolha no Brasil se diferencia por ser uma bolha de preços, e não de crédito, como foi no Exterior.

Hoje, na relação entre endividamento e tipo de crédito tomado, o imobiliário responde por pouco mais de 20%

Os norte-americanos foram vítimas de uma enxurrada de crédito, com financiamentos considerados de alto risco. E, no mercado financeiro, houve a comercialização dos títulos hipotecários que acabariam se revelando podres, ampliando a extensão do problema. No Brasil, porém, a proporção do crédito imobiliário sobre o Produto Interno Bruto (PIB) chegava a apenas 7,9% em agosto. Em 2012, era de 6,8%. Para efeito de comparação, os EUA em 2011 registraram uma proporção de 76,1% do PIB, e o Reino Unido mais de 80% do PIB, no mesmo ano.

O sistema financeiro no Brasil, com um passado de tragédias gregas até os anos 1990, quando a inflação imperava, tornou-se mais cauteloso na concessão de recursos, e no caso do crédito imobiliário, ainda mais rigoroso. Em 1997, entrou em vigor a alienação fiduciária para imóveis - os bancos podem tomar o imóvel que está sendo financiado, caso o comprador não pague algumas parcelas. Além disso, só são concedidos empréstimos a quem comprovar que a prestação não comprometerá mais que 30% da sua renda. Hoje, na relação entre endividamento e tipo de crédito tomado, o imobiliário responde por pouco mais de 20%.

A expansão acelerada do mercado imobiliário, no entanto, alimentou um quadro de desordem na formação de preços. O aumento da concessão de crédito, com a estabilidade da moeda, coincidiu com os programas de habitação do governo, como o Minha Casa Minha Vida, voltado às pessoas menos favorecidas. Os preços dos insumos de construção civil subiram, ao mesmo tempo em que o custo dos terrenos foram às alturas.

Segundo o índice FipeZAP, que monitora os preços de venda e aluguel anunciados dos imóveis, os valores de venda subiram 230% no Rio de Janeiro desde 2008. E, em São Paulo, 188% no mesmo período de comparação, que termina em outubro deste ano. Um apartamento nessas cidades pode chegar a custar até 60% mais caro que em Miami, de acordo com levantamento da imobiliária Elite International Realty em setembro. “Os preços passaram dos limites”, resume o professor da Escola de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV) Samy Dana. “Para uma bolha se formar, é necessário que nem todos acreditem na formação dela, senão ninguém compraria (os imóveis)”, completa. O economista diz que uma das bases da bolha é a “teoria do tolo maior”, que consiste em alguém que paga caro por uma casa ou apartamento, por medo de que o valor aumente no futuro.

Segundo o índice FipeZAP, os valores de venda subiram 230% no Rio de Janeiro desde 2008

O assunto conseguiu chamar a atenção até de um dos ganhadores do Nobel de Economia deste ano. Em visita ao Brasil, no fim de agosto, o norte-americano Robert Shiller alertou para a possibilidade da formação de uma bolha. “O que aconteceu de tão dramático para os preços subirem assim, nos últimos cinco anos? A inflação não foi muito menor? Os preços caíram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo período. E por que os preços no Brasil foram para cima ininterruptamente?”, disse ele, segundo o portal brasileiro Infomoney. “Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros países, posso dizer que a alta sugere cautela”, alertou. Shiller, considerado um dos gurus da bolha imobiliária dos EUA, lembrou que os preços dos imóveis no Japão tiveram o mesmo movimento na década de 1980 e depois, no início dos 1990, começaram a cair sem parar e perderam dois terços do valor até agora.

As empresas do setor admitem essas oscilações nas ofertas, mas argumentam que não há riscos de contaminar a economia. “Confunde-se muito a questão da bolha com a do aumento de preço. O nosso sistema de crédito imobiliário segue saudável”, afirma o diretor-executivo e economista-chefe do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, que destaca que os bancos brasileiros são conservadores em suas concessões. Ele lembra, ainda, que houve um déficit no setor de construção por duas décadas. “Temos nos preocupado com preços, bolha, mas nos esquecemos que ficamos de 1985 a 2005 sem que a nossa juventude tivesse a possibilidade de adquirir o seu imóvel”, diz Petrucci. “Hoje, 74% dos financiamentos são para aquisição do primeiro imóvel”, acrescenta. Dana, entretanto, não relativiza o quadro. “A bolha de preços é mais nítida de perceber do que a de crédito. As pessoas dizerem que não há bolha não quer dizer que não tenha”.

O aumento dos preços já é tema de debates acalorados nas redes sociais e impulsiona a criação de blogs e sites

Essa percepção não é exclusiva do economista. O aumento exagerado dos preços já é tema de debates acalorados nas redes sociais e impulsiona a criação de blogs e sites, contestando as ofertas do mercado. O criador do Bolha Imobiliária.com, um profissional de tecnologia que prefere não se identificar, conta que teve a ideia de criar o site em 2010, quando, afirma, viu preços de imóveis subirem 50% em pouco mais de um ano. “O blog começou a reunir diversas pessoas com a mesma linha de pensamento, que achavam que havia algo de muito errado no mercado.” Segundo ele, a audiência do portal chega a 8.000 leitores diários, com picos de 10.000.

O blog Tem Algo Errado ou Estamos Ricos? faz, por sua vez, comparações diretas entre os valores de apartamentos no Brasil e no exterior. Tomando anúncios como base, avalia preços similares praticados em localidades como Rio de Janeiro e Sevilha, Paris e Curitiba, Nova York e Belo Horizonte, e Las Vegas e Itabirito, no interior de Minas Gerais (sudeste). “A ideia do blog foi apenas mostrar para alguns amigos e pessoas próximas os absurdos do mercado imobiliário brasileiro”, afirma o desenvolvedor em um dos posts.

Em um dos exemplos citados, o blog apresenta um apartamento de de 3 quartos e 147 metros quadrados, em Chicago, nos Estados Unidos, por 55.100 dólares. Pelo mesmo valor, havia uma oferta de um apartamento de um quarto, com 35 metros quadrados, no bairro do Tatuapé, na Zona Leste de São Paulo.